Что будет с ценами на жильё в случае слияния Москвы и области? Московский стройкомплекс в СМИ

Мэр Москвы Сергей Собянин. Коллаж: ИА REGNUM

Динамика цен на рынке недвижимости Москвы

«Тема объединения Москвы с областью — одна из наиболее горячо обсуждаемых после прихода Сергея Собянина . И даже заявления мэра Москвы о том, что слияние субъектов не планируется, ничего не меняют: все прекрасно знают, как начальники умеют создавать дымовые завесы. Между тем не только объединение как таковое, но и слухи о нем могут изменить ценовой баланс на рынке недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья», пишет журнал «Деньги» в номере от 6 декабря. «»В этом плане показательными являются районы Москвы, расположенные за МКАД ,- цена квартир здесь и их ликвидность сегодня выше, чем в соседних районах Подмосковья. И дело не только в психологическом факторе, который, безусловно, присутствует. Та же московская прописка — это не только штамп в паспорте, это дополнительные материальные и социальные льготы, объем которых весьма существенный»,- говорит Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-инвест». «Цены в Москве выше, чем в Подмосковье, в среднем на 10-20%. Обусловлено это социальными и инфраструктурными преференциями жителей Москвы относительно жителей других регионов, в том числе и Московской области»,- солидарна с ним Марина Маркарова , управляющий партнер компании Mayfair Properties… Впрочем, есть и еще один немаловажный фактор, обуславливающий нынешнюю разницу в ценах: согласование строительных проектов в Москве — процесс, как правило, значительно более длительный и дорогой, чем в Подмосковье. «Удорожание земли после слияния вполне возможно, ведь ни для кого не секрет, что все согласования для строительства в Москве значительно тяжелее, чем в Подмосковье»,- говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome. Таким образом, цены на недвижимость в области могут подняться еще и по причине роста себестоимости строительства», пишет журнал. «Участники рынка отмечают, что по крайней мере пока заметного влияния на динамику цен в Подмосковье разговоры о возможном объединении регионов не оказали… «Подмосковный квадратный метр как рос, так и продолжает расти в среднем на 2,5-3% в год, но не по причине слухов, а просто потому, что в области жизнь стала намного удобнее — развиваются города, их инфраструктура, за город вышли качественные и перспективные проекты, которым было бы место и в Москве, но владельцы делают ставку на область из-за природы, экологии и сложившегося там дефицита нового жилья»,- констатирует Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. Стоит отметить при этом, что подмосковная многоквартирная недвижимость в течение всего года дорожала медленнее, чем мо
501a
сковская. Если в городах ближнего круга квадратный метр вырос в цене (в рублевом исчислении) в среднем на 2,5-3%, то в столице, в зависимости от района и сектора рынка,- на 5-10%. Так что пока Москва более привлекательна для инвестора, чем Подмосковье. Впрочем, эта ситуация может измениться и без каких бы то ни было слияний», отмечает издание. «А не получится ли так, что сближение города и области, наоборот, понизит цены в Москве? Некоторые эксперты предполагают, что теоретически это возможно. «Удаленные районы Москвы, граничащие с областью, могут подешеветь в случае выхода в ближайших к ним подмосковных городах большого объема предложения, при условии, что эти города обладают хорошей транспортной доступностью. То есть коррекция цен в удаленных районах Москвы возможна на первичном рынке экономкласса и на вторичном рынке, если совпадет ряд факторов: объединение Москвы и области, решение транспортных проблем, выход на рынок большого количества объектов в ближайших к МКАД городах»,- говорит Мария Литинецкая [генеральный директор компании «Миэль-новостройки» — ИА REGNUM ]. Все же такой вариант надо рассматривать как маловероятный», заключают «Деньги».

Жилищное строительство

«Московские власти планируют перейти на типовые проекты в строительстве жилья», пишет «Вечерняя Москва» в номере от 7 декабря, заместителя мэра Москвы по вопросам строительства Марата Хуснуллина . «»Мы должны максимально уйти на типовые проекты, изменив лишь внешний архитектурный облик к привязке к конкретному району», — заявил заммэра. По его мнению, это позволит значительно сэкономить средства и быстрее возводить объекты. Хуснуллин также отметил, что планируется резко сократить сроки согласования и оформления строительных документов. Он уточнил, что сроки оформления документации предполагается уменьшить со 120 до 55 дней, а сроки согласования — с 330 до 80 дней».

«Во вторник на заседании столичного правительства мэр Москвы Сергей Собянин потребовал в разы сократить количество согласований, требующихся при проектировке новых зданий, и сроки оформления этих бумаг», сообщают «Известия» в номере от 8 декабря. «Сегодня для согласования проектов надо собрать более 200 разрешений. Неудивительно, что на сбор всех необходимых чиновных подписей уходит до двух лет, не говоря уже о взяткоемкости этого процесса. Сокращение процедуры до 80 дней (а именно эту цифру назвали на заседании правительства), по оценкам экспертов, оживит строительный рынок и снизит стоимость возводимого жилья. Сергей Собянин, узнав, что 12 детсадов и несколько других соцобъектов, несмотря на то что год подходит к концу, еще не сданы в эксплуатацию, попросил столичный стройкомплекс перейти к планомерной работе», пишет газета. «Сроки строительства у нас меньше сроков согласования проектов, — заявил заместитель мэра Москвы по вопросам строительства Марат Хуснуллин, вступивший в эту должность в прошлую пятницу. — У нас 20 согласовательных комиссий и координационных советов — в итоге размыта ответственность за принятые решения. На подписание проектной документации (при условии, что она составлена без ошибок) по закону уходит 330 дней. На согласование подключения сетей от Московской объединенной электросетевой компании — до 720 дней. Из-за этого около 300 готовых объектов до сих пор стоит без подключения. Доработались. Эту систему надо срочно менять. Срок согласования всей проектной документации предлагаю сократить до 80 дней», цитирует газета нового главу стройкомплекса. «Стройкомплекс забюрократизирован не случайно, — считает председатель Национального антикоррупционного комитета Кирилл Кабанов . — По экспертным оценкам, до 40% стоимости квадратного метра московского жилья — коррупционная составляющая. Причем 10% от этой суммы получают высокие чиновники, которые распределяют заказы или, скажем, помогают строительным фирмам выигрывать тендеры. Другие 30% — это как раз взятки всем тем безымянным чиновникам, которые «помогают» оформить десятки документов на той или иной стадии подготовки к строительству. В результате строители, еще не начав рыть котлован, терпят серьезные убытки, которые конечно же отбиваются за счет покупателей», приводит газета слова эксперта. «Сокращение сроков оформления бумаг до общепринятых в мире — 2-3 месяца — поможет снизить цену возводимых объектов, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко . — Во-первых, существующие стройфирмы начнут быстрее и больше строить, должны появиться новые игроки на рынке — это должно повысить предложение, например, готового жилья. Во-вторых, сократятся издержки у строителей. Сейчас стройфирма берет кредит в банке под 15% годовых, выкупает землю под дом, а потом два года оформляет документы. Проценты, конечно, все это время капают, создавая серьезное кредитное давление. При условии, что фирма за три месяца оформит бумаги и за год отстроится, кредитное давление сократится примерно в 1,5 раза, а себестоимость строительства — где-то на 20%. Цены на готовое жилье при условии рыночной конкуренции и сокращения спроса тоже должны заметно упасть. По крайней мере экономические предпосылки для этого появятся».

«Новый мэр Москвы Сергей Собянин обещает возобновить аукционы по продаже участков под комплексную застройку жильем. Последний раз такие торги столичные власти провели в 2007 году. На подготовку участков в следующем году из бюджета города будет направлено 7 млрд руб. С реанимацией аукционов вырастут объемы строительства, что может сдержать дальнейший рост цен на жилье», отмечает «Коммерсантъ» в номере от 9 декабря. «С 2011 года власти Москвы начнут проводить аукционы по продаже прав аренды своих земель для комплексной застройки жильем, сообщил «Ъ» один из чиновников мэрии. По его словам, планируется выставлять на торги очищенные от обременений участки. Принципиальное решение о проведении таких аукционов есть, подтвердила пресс-секретарь мэра Гульнара Пенькова… На подготовку площадок в 2011 году из бюджета планируется выделить 7 млрд руб., сообщил вчера Сергей Собянин. С 2007 года мэрия не проводила земельные аукционы под жилищное строительство… Между тем фонд РЖС уже продал в Москве несколько участков, находящихся в федеральной собственности, в Северном Тушино, Загорье, на Кировоградской улице. Фонд, выставляющий на торги земли без обременений, стал крупным игроком земельного рынка не только Москвы, но и в других регионах», пишет газета. «Московские девелоперы рады возвращению аукционов. По словам директора по маркетингу ГК «Пионер» Владимира Трибрата, в Петербурге и других регионах в отличие от Москвы аукционы — основной источник для получения девелоперами участков под застройку. Так, в 2010 году в Петербурге было реализовано 16 участков для комлесного освоения под строительство 2,4 млн кв. м жилья (данные Фонда имущества города). При приобретении неподготовленного участка с обременениями предпроектная стадия занимает минимум два-три года, а при получении «очищенной» земли на аукционе этот процесс сокращается до года, добавляет господин Трибрат. По его подсчетам, себестоимость строительства панельного жилья составляет 75-80 тыс. руб. за кв. м, из них около 20% — затраты на подготовку участка. «Но экономия на предпроектной стадии выльется для девелоперов в более высокие стартовые цены самих лотов»,- считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин . Дмитрий Майстренко из «Флэт и Ко» уверен, что с реанимацией аукционов вырастут объемы строительства, что будет сдерживать дальнейший рост цен на жилье», заключает «Ъ».

Дорожное строительство

«В четверг активисты Движения в защиту Химкинского леса передали в приемную Дмитрия Медведева петицию с просьбой к президенту не строить дорогу через многострадальный лес. Тем временем ФГУ «Дороги России» объявило тендер на подготовку территории к прокладке трассы. Заявленная сумма контракта превышает миллиард рублей», сообщают «Новые Известия» в номере от 10 декабря. «Лидер Движения в защиту Химкинского леса Евгения Чирикова сообщила «НИ», что надеется «узнать, с кем президент — с людьми или с лоббистами и коррупционерами». Однако на минувшей неделе федеральное государственное учреждение «Дороги России» объявило тендер на подготовку территории для прокладки участка трассы между 15-м и 58-м км (через Химкинский и Солнечногорский районы Подмосковья). Срок подачи заявок — 31 декабря 2010 года, победителя назовут в середине января следующего года. Начальная сумма контракта — 1 млрд. 111 млн. рублей. Представитель ФГУ «Дороги России» Наталья Модина подтвердила «НИ», что тендер проводится по проекту дороги через Химкинский лес. Строить этот участок трассы будет Северо-Западная концессионная компания, в которой 50% принадлежит французским инвесторам. В четверг Дмитрий Медведев встречался в Кремле с премьер-министром Франции Франсуа Фийоном . Пресс-секретарь российского президента Наталья Тимакова на вопрос «НИ», обсуждали ли стороны дорогу через Химкинский лес, ответила: «Нет комментариев». Наталья Модина из ФГУ «Дороги России» утверждает, что объявленное в августе указание Дмитрия Медведева приостановить строительство дороги до проведения дополнительных общественных слушаний остается в силе: даже после проведения тендера работы начнут только с разрешения президента. Срок окончания строительства, по словам г-жи Модиной, оставлен в силе — 2012 год. Об этом же на днях заявил министр транспорта РФ Игорь Левитин «, отмечает газета.

Гаражное строительство

«Вчера около 200 автовладельцев Бутырского района Москвы передали в мэрию жалобу о незаконном сносе их личных гаражей. Вместе с жалобой на рассмотрение столичных чиновников был передан проект строительства «народного гаража», который обойдется почти вдвое дешевле — по 200 тыс. рублей за место (по проекту мэрии машиноместо стоит 350 тыс.)», сообщают «Новые Известия» в номере от 8 декабря. «Однако возмущение автомобилистов растет не только в Бутырском районе. 4 декабря на митинг против «народных гаражей» вышли жители района Отрадное. Возмущенные строительством жители собрались в Москве у дома № 6 по улице Пестеля. В акции также приняли участие представители оппозиционных политических партий и движений. В тот же день прошел еще один митинг против строительства «народных гаражей» — в Теплом Стане. Около 200 человек собрались там с требованием о прекращении антинародной программы. Кроме того, борьба против «народного гаража» продолжается в московских районах Капотня, Зюзино, Вешняки и Новогиреево. Жители района Бирюлево-Восточное обратились в редакцию «НИ» еще в апреле этого года. Они жаловались на неправомерные действия местных чиновников, которые собирались снести их гаражи и построить на их месте «народные», при том, что несколько объектов строительства этих «народных» гаражей были к тому моменту заморожены. «С тех пор, как в вашей газете вышла публикация, активировались замороженные стройки, — рассказывает «НИ» житель района Царицыно Сергей Лазутин. — Работы там ведутся, но не очень активно, поэтому неизвестно, когда они закончат». Те гаражи, которые чиновники грозились снести, пока остаются на своих местах». Активисты готовят еще одно большое коллективное обращение в мэрию Москвы с просьбой прекратить незаконный снос гаражей по всей столице. Под этим обращением уже подписались больше 20 тысяч москвичей, отмечает газета.

Реставрация и разрушение памятников архитектуры

«В ближайшую субботу активисты движения в защиту старины планируют в Москве и Санкт-Петербурге митинги протеста. Волнения вызваны поправками в закон «Об объектах культурного наследия», инициированных правительством Санкт-Петербурга и разрешающих реконструкцию (то есть фактически капитальную перестройку) зданий-памятников», сообщают «Известия» в номере от 9 декабря. Газета публикует материал по итогам круглого стола на данную тему. «К сожалению, архитектор — далеко не главная фигура в процессе переделки здания-памятника. Мы выполняем определенную задачу, которую ставит заказчик — властная либо частная структура, — заявил архитектор Павел Андреев . — Если говорить о проблеме реставрации, то обществу, материализацией заказа которого должны в идеале заниматься архитекторы, надо первым делом решить вопрос с финансами. Если у общества есть деньги, чтобы отреставрировать памятники, оно этим должно заниматься, обращаясь к профессиональным людям. Но если этого не происходит, то надо обращаться к людям, формулирующим задание. На мой взгляд, то количество значимых памятников, которое мы имеем, достойно того, чтобы их судьбу определял не какой-то закон, а архитектурный проект, полученный в результате конкурса либо разработанный совершенно конкретными людьми, способными решить проблему», цитирует газета эксперта. «Лично я ничего страшного в слове «реконструкция» не вижу — например, в Большом театре реконструкция с реставрацией уживались нормально, — заметил Яков Саркисов, заслуженный строитель России, бывший руководитель работ по реконструкции Большого театра. — Относительно Москвы вопрос о реконструкции упирается в конкретные ситуации. Можно ли перекрывать дворы? С одной стороны, мы изменяем образ памятника, с другой — физически защищаем его внутреннее пространство. Можно ли сохранять старые фермы, рискуя жизнью людей? Или лучше музеефицировать их, а рядом поставить новые? Понятия «реконструкция» и «приспособление» требуют расшифровки. И особенно четко должно быть прописано все, когда речь идет об использовании памятников как коммерческих структур». А по словам Наринэ Тютчевой, архитектора, руководителя архитектурного бюро «Рождественка», «необходимо срочно создать систему сдержек и противовесов, которая урегулировала бы ситуацию с памятниками. Обойтись только словом «реконструкция» нельзя — это все равно как если бы всех больных в обязательном порядке принуждали к ампутации вместо лечения. Необходимо предусмотреть методику реставрации, прописать ясную и прозрачную систему согласований».

«Видные историки, искусствоведы и краеведы Москвы обратились к Сергею Собянину с открытым письмом в защиту усадьбы Глебовых-Стрешневых-Шаховских на Большой Никитской улице. Они призывают спасти памятник от нового строительства, начатого в соответствии с проектом его реконструкции для нужд «Геликон-оперы». И восстановить старинную усадьбу, пока это еще возможно», пишут «Известия» в номере от 6 декабря. «Статус памятника федерального значения был присвоен ей в 1995 году указом президента России. В состав памятника, согласно его официальному паспорту, входят все усадебные строения. Тем обиднее, что часть их в 2009 году уже снесена, а главный дом надстроен новым этажом. Планируется перекрытие двора и новое строительство на месте снесенных флигелей. Все это ради появления нового здания музыкального театра — Большой сцены «Геликон-оперы». Хотя, как известно, федеральное законодательство об объектах культурного наследия запрещает снос памятников, реконструкцию и новое капитальное строительство на их территории. 18 октября 2010 года, после многочисленных протестов общественности работы по новому строительству были остановлены правительством Москвы до проведения историко-культурной экспертизы и уточнения охранного статуса усадьбы… Однако сейчас сторонники продолжения реконструкции усадьбы настаивают на завершении проекта, по их мнению, жизненно необходимого «Геликон-опере». Для их оппонентов, авторов обращения, «развитие культурного объекта ценой гибели историко-архитектурного наследия столицы — очевидный нонсенс. Как и противопоставление интересов различных сфер столичной культуры»», пишет газета. «Усадьба Глебовых-Стрешневых-Шаховских по определению — памятник архитектуры в силу ее истории и времени постройки зданий на ее территории. Ее невозможно перестроить для театра «Геликон-опера», — убежден заместитель гендиректора Государственного музея-заповедника «Московский Кремль» Андрей Баталов . — Совершенно непонятно, почему усадьбу приспосабливают под театр, нарушая ее структуру. Почему не построить новую сцену театра в другом месте, в районе, требующем обустройства, в том числе и культурного?»

Вероника Шарова